Главная / Газета 18 Мая 2012 г. 00:00 / Потребитель

Свой угол

Кто покупает комнаты в коммуналках и почем

Екатерина НАДРОВА

Комнаты в коммунальных квартирах – формат жилья, который хоть и отживает свой век, однако на рынке недвижимости по-прежнему присутствует. Более того, подобные предложения можно встретить в любом округе столицы и даже в Подмосковье. Сколько стоит доля в коммуналке и кто становится ее покупателем, выяснили «Новые Известия».

shadow
Доступная цена – вот, по словам экспертов, основная причина того, что комнаты в коммуналках по-прежнему котируются на рынке столичной недвижимости. Кроме того, число желающих обзавестись подобным жильем до сих пор довольно велико, причем охват аудитории здесь впечатляет. «Основная масса покупателей – это те, у кого не хватает средств на отдельное жилье, – поясняет руководитель офиса «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский. – Зачастую это молодые люди, не успевшие пока обзавестись семьей. Пары, состоящие в браке, предпочитают за эти же деньги приобрести отдельную квартиру в ближайшем Подмосковье. Комнаты для своих детей-студентов, поступивших в столичный вуз, покупают родители из регионов. Еще один вид покупателей – те, кому нужно вложить деньги, сохранив свой капитал. Большая доля желающих приобрести комнату приходится на тех, кто уже владеет определенной частью квартиры и желает приобрести оставшуюся жилплощадь».

Кроме того, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексея Шленова, комнатами интересуются те, кто при разъезде не хочет переезжать в область или даже в другой район, но средствами для приобретения отдельного жилья пока не располагает. «Для кого-то комнаты – это своеобразный start-up на рынке московской недвижимости, – продолжает специалист. – Это жилье, которое можно приобрести без привлечения ипотечного кредита, и при этом получить возможность закрепиться в столице».

Нет простора для маневра

В последние годы рынок комнат в коммунальных квартирах существенно сузился и занимает не более 5% от всего объема предложений. Но еще несколько лет назад в этом сегменте наблюдалась повышенная активность.

«Раньше охотно приобретались комнаты в домах под снос, поскольку покупатели могли при сносе дома получить отдельную квартиру, – вспоминает генеральный директор офиса «МИЭЛЬ-Черемушки» Татьяна Саксонцева. – Сегодня это стало фактически невозможным. Также покупались комнаты в квартирах, где соседи стояли в очереди на улучшение жилищных условий. Таким образом, покупатели комнат имели возможность присоединить освободившуюся площадь, когда очередники получат квартиры. Зачастую это делалось бесплатно или по оценочной стоимости БТИ. Однако сегодня освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах город продает по цене порядка 7 тыс. долларов за «квадрат», что не всегда позволяет людям выкупать их».

Ликвидными остаются разве что комнаты в историческом центре Москвы. Но и то только в том случае, если дом будут расселять инвесторы, которые смогут предоставить жильцам хорошую альтернативу.

Кто в теремочке живет

Лидером по количеству комнат, предлагаемых в продажу, остается Центральный административный округ столицы. Именно здесь расположено больше всего домов дореволюционного периода, не прошедших реконструкцию, сталинок и советских панельных зданий, которые в свое время использовались в качестве коммуналок. На окраинах такие квартиры тоже не редкость, хотя по сравнению с центром их здесь заметно меньше.

Специфика проживания в коммуналке заставляет потенциальных покупателей внимательнее изучать каждый более или менее подходящий вариант. «При покупке комнаты в первую очередь смотрят, кто соседи, – поясняет управляющий партнер агентства недвижимости Spenser Estate Вадим Ламин. – Ведь с ними придется пользоваться общей собственностью – «местами общего пользования». Поэтому предпочитают, чтобы комнат было поменьше, чтобы соседей тоже было минимум, чтобы среди них не было семей с большим числом детей, представителей известных национальностей, пьяниц и наркоманов».

Самый главный риск при покупке комнаты в коммунальной квартире, по словам директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, это невозможность комфортного проживания в квартире. «Если вы покупаете комнату для проживания, то обязательно заранее познакомьтесь с соседями, – настаивает специалист. – Если подробную информацию о соседях предоставляют неохотно, то это уже негативный сигнал. При продаже комнаты в коммунальной квартире у всех соседей-собственников есть преимущественное право покупки этой комнаты, и прежде чем продавать, хозяин комнаты должен предложить купить ее своим соседям».

Близость к метро – еще один фактор, который становится решающим при покупке. «Объекты, состоящие более чем из четырех комнат, покупателями рассматриваются редко, – утверждает г-н Шленов. – Предпочитаемый метраж комнаты – не менее 12 кв. метров. Также покупатели интересуются наличием в самой комнате балкона. Ремонт большой роли не играет, но удовлетворительное в целом состояние комнаты и мест общего пользования для покупателей очень важно. Во всем остальном действуют классические правила покупки жилья в старом фонде – не первый и не последний этаж, наличие холодной и горячей воды, отсутствие газовой колонки, наличие лифта, железобетонные перекрытия».

Несмотря на то что по московским меркам комнаты стоят относительно дешево, некоторые покупатели все же вынуждены брать ипотечный кредит. В этом случае банк одобрит сделку, если объект имеет отдельный лицевой счет, квартира расположена в доме с железобетонными перекрытиями и центральными коммуникациями. На все эти нюансы обращают внимание и в страховых компаниях, которые особенно придирчивы в отношении знаменитых домов и исторических строений в центре Бульварного кольца.

Разброс цен

Стоимость комнат в коммуналках зависит от многих факторов, начиная с расположения дома, в котором они находятся, и заканчивая численностью соседей и близостью к метро. Самые недорогие варианты можно найти на окраинах. К примеру, сейчас в районе Отрадное выставлена на продажу комната площадью 8,6 кв. метров в двухкомнатной квартире на первом этаже 12-этажного панельного дома. За нее просят 1,9 млн. рублей.

Наиболее доступный объект в центре актуален в районе Мещанское – комната площадью 9,2 «квадрата» в семикомнатной квартире по цене 2,3 млн. рублей. В районе метро «Арбатская» комната 21,5 кв. метров в пятикомнатной квартире кирпичного пятиэтажного дома потянет на 4,4 млн. рублей.

«Самый же дорогой коммунальный вариант, представленный на рынке, предлагается в районе Хамовники, – резюмирует г-н Шленов. – Это две смежные комнаты общей площадью 46 кв. метров в пятикомнатной квартире на втором этаже дореволюционного дома. Стоит такое предложение 18,5 млн. рублей». У г-на Ламина есть свой поражающий воображение пример – комната 12 кв. метров в трехкомнатной квартире на Арбате за 7 млн. рублей.

Опубликовано в номере «НИ» от 18 мая 2012 г.


Актуально


Регионы


Новости дня

Наверх
Читайте наши новости в соцсетях!

Подписаться на новости: