Главная / Газета 28 Октября 2011 г. 00:00 / Потребитель

Новые старые метры

Сколько стоит квартира на вторичном рынке столицы

Екатерина НАДРОВА

Стабильность с признаками стагнации – именно так большинство экспертов склонны оценивать ситуацию на столичном рынке вторичного жилья. Общий объем предложения и уровень покупательской активности специалистами оцениваются как высокие. Такими же остаются и цены на квартиры, что для «вторички» вполне закономерно. Каковы преимущества и недостатки квартир со вторичного рынка жилья, выяснили «Новые Известия».

shadow
Сейчас в Москве на рынке вторичного жилья актуально более 48 тыс. предложений, средний уровень цен на которые к началу октября составил 155, а по другим данным 175 тыс. руб. за кв. м. При этом, как отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, «вторичка» – это рынок, который формируют отдельные физические лица, и соответственно ценообразование каждого объекта зависит от жизненной ситуации конкретного продавца, от того, насколько быстро ему необходимо продать недвижимость.

Впрочем, «вторичке» не чужды и общие для всего рынка законы. К примеру, в этом сегменте, как и везде, отмечается традиционное сезонное оживление, которое уже проявилось в повышении цен в престижных районах столицы, где востребованы квартиры в панельных домах как старого, так и нового жилых фондов. Заметное увеличение спроса на регулярном рынке недвижимости также объясняется ограниченным предложением со стороны рынка новостроек.

Плата за комфорт

Практика показывает, что вторичные квартиры, как правило, на 25–30% дороже аналогичного жилья в новостройках. И это неудивительно: по словам руководителя АЦ Корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, это обусловлено тем, что, покупая квартиру на «вторичке», будущий собственник получает уже полностью готовое к проживанию жилье в обустроенном районе с оформившейся инфраструктурой. В то время как квартира в новостройке требует ремонта и дополнительных вложений, а следовательно, откладывается время переезда. При этом затраты на отделку обычно обходятся в 30–50% от стоимости квартиры.

Однако, по мнению директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, сравнительная ситуация с ценами на первичное и вторичное жилье все же не так однозначна: если сравнивать такие квартиры в домах одинакового класса, с качественным местоположением и инфраструктурой, то дороже всегда будет та, в которой уже выполнены ремонтные работы.

При этом, как утверждают эксперты, сравнительно высокая стоимость вторичных квартир вполне оправдана, если учесть, что такое жилье имеет целый ряд преимуществ. «В первую очередь, – поясняет г-н Таганов, – это возможность выбрать для проживания любой уголок столицы – для покупателя доступна фактически вся Москва. Это очень важный момент, потому что зачастую смена места жительства связана с необходимостью переезда в определенный район – поближе к школе или дому родителей. Предложение новостроек в этом плане гораздо более ограничено».

Отсутствие острой необходимости делать дорогостоящий ремонт – еще один плюс таких квартир. Покупатель может справлять новоселье чуть ли не на следующий день после совершения сделки.

Третий положительный момент заключается в том, что вторичное жилье всегда находится в районах с оформившейся полноценной инфраструктурой, в то время как новостройки могут располагаться на не до конца застроенных площадках. И наконец, только на этом рынке взыскательный покупатель может найти жилье с историей, к примеру, в сталинских или церковных домах, кроме прочего, отличающихся хорошим качеством строительства.

Однако у «вторички» есть не только достоинства, но и недостатки. Во-первых, это средняя или высокая степень изношенности дома и инженерных коммуникаций в сочетании с не лучшим качеством строительства, например в хрущевках. Во-вторых, есть опасность столкнуться с сомнительной с точки зрения закона «чистотой» квартиры, которая могла несколько раз переходить из рук в руки. И в-третьих, особо придирчивых покупателей может смутить социальная неоднородность жильцов.

Квартира взаймы

Вторичный рынок жилья специалисты не без основания называют лидером ипотечного кредитования. Причем порядка 75% подобных сделок можно назвать альтернативными. «Мы наблюдаем две наиболее часто встречающиеся схемы альтернативных сделок с ипотекой, – рассказывает г-н Таганов. – Во-первых, это разъезд семей разных поколений, проживающих на одной жилплощади. Обычно такие сделки происходят с выделением однокомнатной квартиры с помощью ипотечного займа. Вторая популярная тенденция – переезд из пяти- и девятиэтажек, не соответствующих стандартам современного жилья, в более комфортные дома. Кроме того, покупатели довольно часто меняют свой район или на более удобный с транспортной точки зрения, или на более дешевый с целью прибрести более просторную квартиру».

На сегодняшний день доля ипотечных сделок от общего количества сделок купли-продажи на регулярном рынке Москвы и области составляет в среднем до 30%, говорит «НИ» генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков. «Доля кредитных средств в сделках, прошедших в третьем квартале 2011 года, составляла в среднем порядка 50%, – отмечает специалист. – Средняя же сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры на вторичном рынке Московского региона, в третьем квартале 2011 года была равна 3,5 млн. рублей».

Если же говорить о средней стоимости вторичной ипотечной квартиры, то она составляет 7 млн. рублей. Именно столько стоит двухкомнатная квартира улучшенной планировки в современном доме в Москве или качественная трехкомнатная квартира в ближайшем Подмосковье.

Не пренебрегают ипотекой и покупатели элитных квартир и жилья бизнес-класса: здесь заемные средства используются в 25 и 40% от всего объема сделок соответственно.

Простор для экономии

Большинство потенциальных покупателей жилья знают, как можно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. А вот как выгадать, планируя приобрести вторичную квартиру, для многих загадка. «В каждом отдельном случае вопрос о снижении цены на квартиру на регулярном рынке зависит от материального положения продавца, – поясняет г-н Шленов. – Если необходимость скорейшего получения денег стоит перед продавцом достаточно остро, он будет готов к торгу. А по некоторым квартирам, для которых характерна высокая ликвидность, торга практически ни при каких условиях не происходит».

В первую очередь на стоимость квартиры влияет ее местоположение. К примеру, цена квадратного метра в ЦАО и на южной или юго-восточной окраине города может отличаться в два и более раза. Также весьма значимым фактором является близость к станции метро – это может повысить стоимость квартиры на 10–20%. Если же речь идет о выборе жилья в рамках одного района, то здесь в первую очередь имеет значение категория и состояние дома. Монолит-кирпич обойдется дороже «панельки» на 30–40%. Первый этаж снижает стоимость на 10%, такую же скидку дадут, если окна выходят на шумную улицу или стройку. Последний этаж и «непарадный» подъезд удешевляют покупку на 2–5%. А вот свежий евроремонт обойдется новоселам в дополнительные 5–20% от общей стоимости приобретения.

На цену квартиры влияют и юридические аспекты. «В первую очередь понижают стоимость проблемные ситуации с правоустанавливающими документами, – продолжает г-н Шленов. – Например, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены. Насколько из-за этого может снизиться стоимость квартиры, оценить трудно, так как есть покупатели, для которых значимость этих факторов не очень велика, но растет число тех, кого это может остановить от покупки. По-прежнему свободная (без альтернативы) квартира стоит дороже на 3–5%».

Опубликовано в номере «НИ» от 28 октября 2011 г.


Актуально


Регионы


Новости дня

Наверх
Читайте наши новости в соцсетях!

Подписаться на новости: