Кто в доме хозяин

1 марта 2010 года в нашей стране закончится бесплатная приватизация жилого фонда. Россиянам, еще не успевшим оформить квартиры в собственность, следует поторопиться. Впрочем, эксперты наблюдают и противоположную тенденцию: с каждым годом увеличивается количество обратных сделок. В чем преимущества и недостатки приватизации, с помощью специалистов выяснили «Новые Известия».

На сегодняшний день особого ажиотажа вокруг оформления жилья в собственность не наблюдается, утверждают эксперты. Сознательные граждане, желающие приватизировать свои квартиры, успели это сделать еще до января 2007 года – первого планового срока окончания подобных сделок. Вторая волна заявок от будущих собственников была зафиксирована в конце прошлого года. Тогда Департамент жилищной политики города Москвы был вынужден подключить к работе с заявлениями местные управы и специалистов Мосжилрегистрации. В итоге, по оценкам экспертов, на сегодняшний день в столице приватизировано порядка 80% квартир, однако не исключено, что за оставшиеся полгода количество приватизированного жилья достигнет 85, а то и 90%.

Что же касается надежд ряда нерасторопных граждан на платную приватизацию, которая якобы начнется после 2010 года, то, по мнению экспертов, им не суждено оправдаться: о подобной возможности законодатели до сих пор молчат. В лучшем случае у нанимателей муниципального жилья появится возможность выкупать у города занимаемые ими квартиры по льготным тарифам.

Свое или чужое?

По словам руководителя отделения одной из столичных риелторских компаний Михаила Раздольского, сейчас оформление жилья в собственность в основном происходит «под событие». Это может быть предстоящая сделка по купле-продаже, разъезд коммунальной квартиры, намерение завещать жилье или сдать его в аренду. Впрочем, заявления до сих пор продолжают подавать и те, кто наконец-то надумал стать собственником. «Плюсы приватизации очевидны, – продолжает специалист. – Это возможность стать полноправным хозяином своего жилья – распоряжаться им по собственному усмотрению: продавать, дарить и даже извлекать выгоду, сдавая внаем. Причем права граждан, приватизировавших свою жилплощадь, ничем не отличаются от прав собственника, который приобрел квартиру другим способом».

Однако не стоит забывать о том, что вместе с правами новоиспеченный собственник получает и обязанности. В частности, ему придется ежегодно платить налог на недвижимость. И хотя на сегодняшний день эти платежи вполне сопоставимы с платой за наем муниципального жилья, в ближайшем будущем все может измениться. Правительство, стремясь повысить налоговые поступления в бюджет, планирует ввести налогообложение недвижимости исходя из ее рыночной стоимости. И если прогнозы экспертов, утверждающих, что ставка такого платежа будет равна 0,1%, оправдаются, то налог на стандартную московскую двушку, которая оценивается в 100–120 тыс. долларов, будет достигать 100–120 долларов в год.

Не в самых выигрышных условиях оказывается собственник жилья и при сносе дома. По словам юриста Игоря Симонова, возникновение спорных ситуаций при подобных обстоятельствах практически неизбежно, достаточно вспомнить историю конфликта между столичными властями и жителями сносимых домов в Бутове. «Дело в том, – поясняет специалист, – что владельцам приватизированного жилья, скорее всего, предложат продать квартиру городу по нерыночным ценам или предоставят другую жилплощадь в менее престижном районе. А вот наниматели муниципального жилья могут рассчитывать на адекватную квартиру в том же районе, в расчете 18 «квадратов» на человека. Впрочем, здесь есть одна тонкость: одинокие владельцы просторных приватизированных квартир получат равноценное по метражу жилье, а наниматели – в лучшем случае двойную социальную норму – 36 кв. метров. При этом большая семья, живущая в маленькой неприватизированной квартире, благодаря все той же социальной норме при сносе дома получает возможность существенно улучшить свои жилищные условия, а собственники, находящиеся в аналогичной ситуации, получат квартиру, равноценную прежней».

Быть собственником жилья выгодно злостным неплательщикам коммунальных услуг, которых с каждым годом становится все больше и больше. Взыскание через суд в этом случае – высшая мера наказания. А вот наниматели муниципального жилья штрафом могут не отделаться: при крупной задолженности им грозит выселение.

Зато недобросовестные заемщики, вне зависимости от того, приватизирована у них квартира или нет, находятся в равных условиях: если любители жить в кредит располагают только одной жилплощадью, выселить их невозможно.

Время вспять

Впрочем, несмотря на все плюсы оформления жилья в собственность, нередки и обратные сделки по деприватизации. По словам генерального директора одного из московских агентств недвижимости Валерия Барнинеца, в первую очередь это связано с судебными решениями. «Если приватизация прошла с нарушениями, например, не были учтены права несовершеннолетних или отсутствующих членов семьи, то деприватизация – это единственный путь исправить эти ошибки, – утверждает специалист. – К этой процедуре прибегают и для упрощения процедуры обмена приватизированной квартиры на муниципальное жилье. В последнее время деприватизируют квартиры одинокие пенсионеры, опасающиеся, что их собственность захотят прибрать к рукам мошенники, а также малообеспеченные семьи, которые не могут платить налог на недвижимость или боятся, что в скором времени его повысят».

Рука помощи

Приватизировать жилье можно тремя способами. Самый сложный из них – самостоятельное оформление. Для этого необходимо прийти в жилотдел по месту жительства с паспортами, узнать перечень необходимых для совершения сделки документов и, собрав все справки и выписки, сдать их на оформление. И хотя по закону на эту процедуру отводится ровно месяц, в этом случае она может затянуться на два.

Вторая схема – «одно окно» – займет столько же времени, зато будущий собственник полностью освобождается от сбора необходимых бумаг: ему достаточно написать соответствующее заявление и в назначенный день получить свидетельство о собственности. Однако, по словам специалистов, эта услуга в полном объеме доступна разве что москвичам: в регионах «одно окно» практически не работает.

Обращение к риелторам – третий, самый легкий, но при этом затратный способ оформить собственность на жилье. Как правило, к нему прибегают в случае, если возникают сложности со сбором документов. «Помощь специалиста оказывается весьма кстати, если к кому-то из членов семьи нет прямого доступа, например, он находится в армии, экспедиции или тюрьме, – поясняет г-н Раздольский. – Тогда возникает необходимость писать соответствующие доверенности, что без профессиональной помощи довольно затруднительно. Содействие риелтора пригодится и в том случае, если кто-то из проживающих в заявленной на приватизацию квартире против этой сделки. Тогда агент как опытный переговорщик поможет достичь консенсуса. Но даже если приватизации ничего не препятствует, риелтор тоже пригодится: он поспособствует ускорению процедуры и избавит будущих собственников от хлопот по оформлению сделки». Стоимость посреднических услуг напрямую зависит от сложности случая: 10–15 тыс. рублей агент возьмет за сбор справок и оформление приватизации в ускоренном режиме, но если с документами что-то не в порядке, то цена может взлететь до 50 тыс. рублей.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ВЗЯТЬ С СОБОЙ - Подлинник и две ксерокопии ордера или выписки из распоряжения Департамента жилищной политики о предоставлении жилой площади на право пользования и договор социального найма - Выписка из домовой книги - Финансовый лицевой счет - Справка о замене паспорта за период с сентября 1991 года - Выписки из домовых книг со всех мест проживания, имевших место с сентября 1991 года - Кадастровый паспорт - Подлинники и ксерокопии паспортов всех проживающих в приватизируемой квартире и свидетельства о рождении детей - Ксерокопия решения суда, в случае если кто-то из членов семьи был выписан в судебном порядке

ЭТО НАДО ЗНАТЬ Право оформлять жилье в собственность предоставляет нанимателям муниципального жилья широкие возможности, однако здесь есть и свои ограничения. В частности, нельзя приватизировать: - квартиры в домах, находящихся в аварийном состоянии; - комнаты в общежитиях; - квартиры в домах закрытых военных городков, - жилые помещения частных и общественных жилищных фондов; - служебные жилые помещения. Впрочем, в последнем случае бывают исключения. Они касаются тех, кто проживает на служебной жилой площади не менее 10 лет и столько же работает на предприятии, которому она принадлежит. Если все эти условия соблюдены, владелец жилплощади обязан разрешить приватизацию или предоставить равноценное жилье. При любых других обстоятельствах жилье государственного и муниципального, в том числе ведомственного, фонда можно беспрепятственно приватизировать, даже если оно расположено в: - домах, требующих капитального ремонта; - домах – памятниках истории и архитектуры; - домах, подлежащих реконструкции, модернизации или сносу.