Главная / Газета 24 Февраля 2005 г. 00:00 / Тематические приложения

Несбывшиеся надежды

Цены на жилье находятся в состоянии тревожной стабильности

Валерий ПЕРОВ

Штиль на столичном рынке недвижимости давно уже всех утомил. Это видно и по реакции участников рынка, и по настрою потенциальных покупателей. Как ни странно, но стабилизация цен на жилье, видимо, не устраивает ни одних, ни других. Инвесторы, застройщики и продавцы жаждут возобновления былого роста цен, изобретая все новые аргументы в поддержку этой позиции. А покупатели ждут заметного снижения цен и прихода эпохи доступного жилья.

shadow
По данным аналитического центра www.irn.ru, за январь заметных изменений ценового уровня на столичном рынке недвижимости не произошло. Индекс стоимости жилья вырос на 0,2% и составил $1806 за квадратный метр
shadow против $1802 в декабре. Очевидно, что это связано не столько с пропорциональным подорожанием уже присутствующих на рынке квартир, сколько с выходом на рынок дополнительного предложения по «новым» ценам.

Подобная ситуация, как и во второй половине прошлого года, будет способствовать одновременному сосуществованию противоречивых мнений как о повышении, так и о снижении цен, пока не появится та или иная четко выраженная тенденция. Косвенно такое положение дел свидетельствует о дифференциации рынка недвижимости, когда качественное и ликвидное жилье по разумной цене может немного дорожать, а неликвидное по завышенной цене требует переоценки в сторону удешевления.

В то время как долларовые цены на московское жилье не позволяют сделать однозначный вывод о рождении новых тенденций, важно обратить внимание на поведение самого доллара. За последние месяцы 2004 года доллар потерял более 4% (правда, в январе этого года он отыграл около 1%). При неизменных долларовых ценах это означает удешевление реальной стоимости недвижимости на этот самый процент. Другими словами, несмотря на попытки продавцов играть на повышение,
shadow незначительное «сползание» реальной стоимости жилья вниз (в рублевом выражении) все же имеет место.

Так или иначе, пока рано судить о тенденциях столичного рынка недвижимости в наступившем году. Конечно, можно сконцентрироваться на каком-то одном факторе или отдельном расчете и на основании них утверждать о непременном возобновлении роста цен или, наоборот, о начале их снижения. Однако, по мнению специалистов центра www.irn.ru, это будет необъективной и узкой точкой зрения, так как полный набор факторов пока не позволяет сделать никакого однозначного вывода.

Что же предлагается сегодня на столичном рынке недвижимости? Если не брать в расчет новостройки в районах массовой застройки за МКАД, а также «элитку», как два крайних сегмента рынка московских новостроек с особыми специфическими свойствами, в «сфере недвижимости» (в мировой практике используется именно этот термин) сейчас фигурируют 368 объектов, которые продают 166 компаний.

Нередко застройка ведется целыми кварталами и даже микрорайонами, несмотря на многочисленные разговоры о том, что строить в Москве уже давно негде. Дело даже не в том, что строить в Москве стали больше. Просто заметно увеличилось время экспозиции новостроек на рынке. Дома стали выставляться на продажу не просто на стадии котлована или начала монтажа, а даже когда еще не начаты вообще никакие строительные работы и не подготовлена площадка. На сегодняшнем рынке таких домов около 20%. (См. диаграмму 1).

Однако такая ситуация вовсе не означает, что дома, раньше приходя на рынок, раньше с него и уходят. Нередко продавцы заметно поднимают цены на оставшиеся квартиры, когда все затраты на строительство уже покрыты и можно подождать с реализацией остатков. Хотя гораздо чаще остаются неликвидные квартиры, которые могут распродаваться еще достаточно долго. Благодаря подобным остаткам еще около 30% новостроек на сегодняшнем рынке – готовые дома, часто уже сданные госкомиссии, в которых продается всего несколько квартир. Все это приводит к заметному росту количества активных объектов на рынке.

shadow Продажа жилья, являющегося делом далекой перспективы, видна также и из планируемых сроков сдачи госкомиссии находящихся сейчас на рынке домов. Характерные пики видны для конца 2005 и 2006 годов, хотя нередко реальные сроки сдачи сдвигаются по отношению к планируемым. (См. таблицу 2).

Одной из причин увеличения сроков строительства жилья является заметный рост числа монолитно-кирпичных домов-новостроек, которые строятся заметно дольше панели. Еще несколько лет назад доля монолитных домов была заметно меньше половины. Теперь – наоборот. В этом году доля панельного домостроения сократилась до менее чем 30%. Следует иметь в виду, что речь идет о доли монолита и панели среди коммерческого жилья. Если же учитывать муниципальное жилье, которое в основном панельное, то доля панели в целом будет выше. (См. диаграмму 3).

Если говорить о панельных домах, то лидирующие позиции сохраняет популярная серия П44-Т. За ней следует И-155, П-3М, П-111 и другие. (См. таблицу 4).

Ценовая ситуация на рынке новостроек более мозаичная и неоднозначная. К этому следует добавить то обстоятельство, что цены на новостройки в большей степени зависят от волевого решения застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужно застройщику продать много и быстро – цены будут ниже, нет – цены могут быть неадекватно высоки. Однако существует и
Распределение объектов по округам
shadow обратная сторона медали. По мере распродажи дома, как правило, остаются менее ликвидные квартиры, стоимость которых ниже, чем в среднем по дому. В результате средняя цена остатков может оказаться ниже средней цены квартир, которая была на более ранних этапах продаж. Это создает ложную видимость того, что цены на новостройки снизились, хотя на самом деле просто произошло перераспределение структуры предложения квартир в доме. (См. диаграмму 5)

Прогнозы – дело неблагодарное. Однако стоит сказать, что количество домов-новостроек, выставленных на продажу, будет только увеличиваться. За последние два года ажиотажа на рынок недвижимости обратило внимание множество инвесторов, готовых построить хоть что-нибудь с целью заявить о себе и попытаться проникнуть на этот рынок. Следовательно, в этом году на рынок выйдет много новых адресов, причем к продаже будут предлагаться квартиры на самых ранних стадиях строительства.

Цены на новостройки в среднем сохранятся на текущем уровне. С одной стороны, уже нет экономических и иных предпосылок для интенсивного роста цен на 30% в год и более. С другой стороны, текущая экономическая ситуация в Москве не такова, чтобы случился значительный провал цен на те же 30%. Наиболее вероятным представляет развитие событий, согласно которому цены на новостройки будут колебаться в пределах плюс-минус 10% в зависимости от каждого конкретного объекта, а также от конъюнктурных изменений в следующем году.


Опубликовано в номере «НИ» от 24 февраля 2005 г.


Актуально


Регионы


Смотрите также

Лейла Намазова-Баранова

«Часто болеющие дети – это повод обратиться к генетику»

Анна Банщикова

«Мне все доставалось своим трудом»

Осенние игры

Как время года влияет на обострение заболеваний желудочно-кишечного тракта

Шкала здоровья

Ноябрь – время тюбажей и правильного сна

Новости


Все на сладкий фестиваль!

Что нужно, чтобы устроить настоящий шоколадный праздник

Кожа без полос

Как убрать растяжки

Новости дня

Наверх
Читайте наши новости в соцсетях!

Подписаться на новости: