Главная / Газета 10 Декабря 2004 г. 00:00 / Тематические приложения

Взгляд свысока

В ближайшей перспективе цены на жилье останутся стабильными

Валерий ПЕРОВ

За последние годы у нас, казалось, выработался стереотип: жилье должно дорожать. Однако в течение всей второй половины 2004 года рост цен остановился, и они практически не меняются. Что это означает?

shadow
В стабильности на рынке заинтересованы и продавцы, и покупатели. «Когда цены росли очень быстро, это создавало благодатную почву для множества «инвестиционных квартир», спекулятивных операций, провоцировало социальную напряженность в связи с тем, что жилье становилось все менее доступным для широких слоев населения, – говорит руководитель аналитического центра «Индексы рынка недвижимости» Олег Репченко. – К тому же за последние два года рынок явно «ушел вперед», и сегодняшние цены опередили объективный их уровень. Отсутствие дальнейшего роста, которое мы наблюдаем сейчас, позволяет сократить этот разрыв».

Практически все риелторы отмечают, что продажи идут нормальными, разумными темпами. Это видно по увеличению объема предложений на рынке. Однако до сих пор сохраняется ситуация «отложенного спроса», когда определенная категория людей, раньше стабильно покупавшая квартиры, сейчас этого пока не делает. Они откладывают покупку жилья в надежде на то, что, может быть, цены снизятся. Ведь средняя стоимость квартиры в Москве – $100 тыс. И 5% такой суммы – это автомобиль «Жигули». То есть человек, естественно, хочет сэкономить и в условиях стабильного рынка будет ждать. Но как только цены поползут вверх, число покупок, естественно, сразу увеличится.

«Резкий рост цен может быть обусловлен только большим количеством денег у людей, – считает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Этого в ближайшей перспективе, думаю, наблюдаться не будет. Ипотека развивается очень медленно, поступательное движение есть, но оно не столь масштабно, законопроекты о доступном жилье направлены в первую очередь не на увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов гражданам – они только формализуют понятия выдачи ипотечного кредита».

За полгода все подорожало, только цены на квартиры не сдвигаются с мертвой точки. По мнению Бекетова, фактически это и есть их снижение. В начале года стоимость на жилье превысила разумные темпы – уже к апрелю накопилось 18% роста, хотя по всем параметрам экономического развития страны он не должен был превышать 12–14%. И сейчас потихоньку эти «лишние» проценты компенсируются. Стоит отметить, что еще в июле аналитики скорректировали прогноз на 2004–2006 гг., и в августе–декабре фактические данные не разошлись с их предположениями: наблюдалась своего рода колебательная стабильность, с небольшим повышением поздней осенью, которая должна сохраниться и в следующем году.

Вместе с тем пока непонятно, удалось ли инвестиционно-строительным компаниям справиться с проблемой дефицита оборотных средств, с которой они столкнулись в июле–августе. По этому поводу участники рынка хранят молчание, неохотно делятся информацией и банки. «Что касается инвестиционной активности, то однозначно можно сказать: банки стали значительно строже подходить к кредитованию инвестиционно-строительных проектов. Теперь в банке нужно доказать, что у вас все в порядке, что расчеты верны и все квартиры в этом доме будут распроданы, – говорит генеральный директор компании «Комстрин» Максим Сотников. – И, как правило, кредитные учреждения предоставляют деньги на строительство после выхода на строительную площадку».

В связи с этим независимый эксперт Сергей Журавлев прогнозирует замедление прироста объемов жилищного строительства к середине – концу следующего года: «Сейчас банки стараются не вкладываться в высокорисковые активы. К ним они относят строительные проекты в целом, за исключением долгосрочных программ производственного строительства, – поясняет он. – В условиях, когда угроза отзыва лицензии у банка вероятна, причем не факт, что для этого нужна экономическая причина, любые невысоколиквидные активы могут помешать вытащить быстрые деньги для погашения обязательств перед вкладчиками. Такое поведение банков связано и со снижением активности на рынке жилищного строительства. В Москве, например, заделы по новым участкам стали сокращаться, в том числе из-за дефицита оборотных средств у застройщиков».

shadow А каково поведение покупателей жилья, что выбирают они из всего спектра предложений? Характерной особенностью предыдущих трех лет был опережающий рост платежеспособного спроса по сравнению с темпами строительства коммерческого жилья и предложением на вторичном рынке. Это привело к вытеснению значительной доли покупателей экономкласса в Подмосковье, а также к смещению спроса в сторону наиболее дешевого жилья внутри Москвы – однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир. Такое смещение вызвало цепную реакцию и привело к повышению цен на квартиры в Подмосковье.

В Москве в 2001–2003 годах в приобретении квартир на стадии строительства значительную долю составляли инвестиционные вложения физических лиц: приобретение с целью дальнейшей перепродажи. Наиболее перспективной с этой точки зрения выглядела покупка квартир бизнес-класса. Поскольку приобретение совершалось на нулевом цикле, при сроке строительства монолитного дома (с учетом времени на оформление в собственность) в среднем два года, на сегодняшний день объем предложения таких квартир, выставленных уже собственниками на вторичный рынок, достаточно высок.

Однако в последние год-полтора были пересмотрены факторы, относящие его к элитному жилью. В результате этого часть объектов, позиционируемых в 2000–2003 годах в этой категории, переместилась в бизнес-класс.

Зато само элитное жилье, несмотря ни на что, стабильно дорожало. «Сегмент элитной недвижимости – самый устойчивый на рынке», – считает директор по развитию компании Delight Realty Ольга Павлова. Она полагает, что даже в случае резкого изменения рыночной ситуации и падения цен элитные квартиры не подешевеют.

По данным компании Blackwood, в уходящем году построено 29 элитных жилых объектов, или 1051 квартира площадью 158 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем предложения достиг около 375 тыс. кв.м., прирост – 72% по отношению к аналогичному показателю прошлого года.

Половина новостроек пришлась на три района: Остоженку, Арбат и Патриаршие пруды, к сдаче в эксплуатацию готовы здания в Бутиковском, Малом Козихинском, Кривоарбатском, 2-м Обыденском, 1-м Тружениковом, Пожарском, Клементовском переулках, на Якиманке, Андреевской набережной. Но этого действительно немного. Поэтому спрос на элитное жилье в Москве значительно превышает предложение. Так что темпы роста цен в этом сегменте к концу года составили не менее 20–22%. Среди новых тенденций аналитики отмечают появление объектов со средней стоимостью 1 кв. м свыше $10 тыс. В качестве примера они приводят жилой комплекс «Коперник» (улица Б. Якиманка, 22), где 1 кв.м стоит $13,4 тыс. на начальном этапе строительства. «Под элитным, – уверяет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, – все-таки понимается малоэтажное строительство. Дом, где сто квартир, не может быть элитным, как бы он ни был оснащен технически. Что бы вы ни делали, у вас получается общежитие».

Малоэтажных комплексов в Зеленом поясе совсем немного, впрочем, на взгляд специалистов, широко распространяться подобное строительство и не должно. «Широкое распространение, – считает руководитель департамента элитного жилья компании «Новое Качество» Александр Илюхин, – убивает индивидуальность, а без индивидуальности нет элитного дома – пропадает сама идея элитности». Пионером такого жилья по-прежнему остается комплекс «Покровское-Глебово» на северо-западе, расположенный в заповедной зоне лесопарка «Покровское-Стрешнево». Успех комплекса доказал правильность выбранного места и формата – закрытого дома-клуба, рассчитанного на спокойное семейное проживание. За пределами Садового кольца расположено лишь 8 элитных объектов. Но тенденция по увеличению темпов строительства элитных комплексов за пределами центра Москвы, по мнению специалистов, в наступающем году будет укрепляться.

И еще об одном важном моменте стоит упомянуть. Некоторые риелторы еще в сентябре зафиксировали рост предложения дорогих квартир и на вторичном рынке. И не исключено, что если эта тенденция получит развитие, то вышеозвученные прогнозы значительного роста цен в этом сегменте могут оказаться ошибочными.

shadow Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции. Для оценки возможных тенденций необходимо взглянуть на ситуацию с макроэкономических позиций. Прежде всего нас интересуют цены на нефть на мировых рынках. Они остаются достаточно высокими, а отток капитала за рубеж, по оценке ЦБ РФ, сократился, и это создает позитивные условия для рынка недвижимости.

С другой стороны, сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в финансовой сфере. Вчерашний кризис ликвидности (возможно, почти преодоленный) сегодня аукнулся замедлением темпов роста промышленного производства. Не все банки восстановили способность (тем более с учетом повышения норм резервирования средств в ЦБ) и желание кредитовать застройщиков (особенно испытывающих затруднения с обслуживанием ранее выданных кредитов).

Ряд застройщиков, особенно крупных, вышедших (в порядке подготовки экспансии в регионы) на рынок заимствований, сегодня не могут рассчитаться с кредиторами и подрядчиками, хотя и тщательно скрывают свою неплатежеспособность под дымовой завесой шумной рекламы. Средние же и ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств даже в условиях замедления темпов привлечения частных инвесторов, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. В целом строительная отрасль еще не преодолела падение доходности – доля убыточных предприятий остается высокой, но все же снижается.

Что ж, отнесемся к тенденциям рынка недвижимости на ближайшую перспективу с осторожным оптимизмом: обороты продаж, скорее всего, будут медленно увеличиваться, но цены останутся стабильными. В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных коттеджных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала.


Опубликовано в номере «НИ» от 10 декабря 2004 г.


Актуально


Регионы


Смотрите также

Лейла Намазова-Баранова

«Часто болеющие дети – это повод обратиться к генетику»

Анна Банщикова

«Мне все доставалось своим трудом»

Осенние игры

Как время года влияет на обострение заболеваний желудочно-кишечного тракта

Шкала здоровья

Ноябрь – время тюбажей и правильного сна

Новости


Все на сладкий фестиваль!

Что нужно, чтобы устроить настоящий шоколадный праздник

Кожа без полос

Как убрать растяжки

Новости дня

Наверх
Читайте наши новости в соцсетях!

Подписаться на новости: