Главная / Газета 2 Марта 2010 г. 00:00 / Экономика

Тактика выжидания

По прогнозам специалистов, скачок цен на квартиры в этом году вряд ли возможен

АНЖЕЛА ДРУЖИНИНА

В своем исследовании «Рынок жилья 2008–2009: итоги кризиса» эксперт Института экономики и недвижимости ГУ-ВШЭ Геннадий Стерник доказывает, что принятый правительством консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета позволяют оставить без корректировки и прогноз цен на жилье. По его расчетам, рублевые цены в 2010 году будут колебаться в пределах 5%, и если и будет повышение, то только к концу года. Долларовые же цены к декабрю могут понизиться на те же 5%.

Новое жилье продается лишь в домах с высокой степенью готовности.<br>Фото: АНАТОЛИЙ МОРКОВКИН
Новое жилье продается лишь в домах с высокой степенью готовности.
Фото: АНАТОЛИЙ МОРКОВКИН
shadow
Хоть по официальной статистике доходы россиян в кризисном 2009 году номинально повысились на 10,5% (реально всего на 1,9%), это не приведет к существенному росту активности на рынке жилья, считает исследователь. Люди продолжают копить, сокращая траты на все остальное. По данным социологов, если в 2008 году на покупку квартиры откладывали деньги 15,6% жителей России, то в 2009-м таких стало уже 28%. При этом большая их часть не рискуют ни брать ипотеку, ни вкладываться в новостройки. Наиболее заметно такая тактика выжидания проявилась в Москве, где спад количества сделок купли-продажи за 2009 год составил 14,5% по отношению к предыдущему году и на 28,1% к 2007-му. Столичный рынок ипотеки за прошлый год «просел» более чем на 63%, тогда как в Подмосковье – только на 22%, как и в целом по стране.

Вместе с тем в течение кризисного года спрос был волнообразным. «К лету в полном соответствии с динамикой макроэкономических и макрофинансовых показателей в России завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости. Наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы, что привело к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией к укреплению рубля – к переходу изменения долларовых цен в положительную полуплоскость», – отмечает Геннадий Стерник. Если в декабре 2008-го – январе 2009 годов в столице в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка и объем предложения снизился в 3–5 раз, то в феврале-марте они начали возвращаться. Тогда же появились и покупатели, прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий. И если до кризиса выставленная на продажу квартира «уходила» в среднем за 50–55 дней, а в острой его фазе «период экспозиции» вырос до 104 дней, то потом жилье продавалось и покупалось за 79 дней.

Цены на вторичное жилье также пикировали вниз неравномерно. К маю 2009 года в рублях они снизились в 25 городах от исторического максимума, достигнутого в июне – сентябре 2008 года, на 6–43%, в пересчете на доллары – на 24–51% (в Москве соответственно на 13 и 32%). Иными словами, разрыв по стране был огромный. Затем снижение продолжалось уже меньшими темпами, и по итогам года составило в рублях – от 9 до 37%, а в долларовом эквиваленте – от 19 до 54%.

В отличие от «вторички» первичный рынок (долевые права в новостройках) средние рублевые цены предложения в Москве снижать не спешил: незначительно опустившись в ноябре-декабре 2008 года, запросы девелоперов затем вернулись к изначальному уровню. При этом, не соглашаясь снижать цены предложения, застройщики в условиях упавшего спроса шли на беспрецедентные индивидуальные скидки. При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 года, затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля. Лишь с мая рублевые цены предложения новостроек начали снижаться, и в декабре составили 181 тыс. руб. – всего на 10% ниже исторического максимума. В валютном эквиваленте цены составили 6094 доллара за квадрат, снизившись на 34%.

«Спад в объемах продаж на рынке жилья начался именно с первичного рынка. У покупателей уже весной 2008 года возникло осознание повышенного риска таких покупок, из-за угрозы замораживания строек. На вторичном рынке это на время стимулировало приток покупателей. Но с лета-осени началось ужесточение условий ипотечного кредитования вплоть до полного его прекращения, что окончательно остановило продажи новостроек и снизило их объем на вторичном рынке. Далее, начавшаяся девальвация рубля к доллару создала неопределенность в сознании населения и отпугнула от рынка не только продавцов, но и покупателей. В начале 2009 года эти процессы замедлились, и даже появились сигналы положительного характера», – комментирует г-н Стерник.

В целом снижение цен от исторического максимума к концу 2009 года составило от 9–10% (в Рязани и Москве) до 36–37% (в Ижевске и Новосибирске). При этом разрыв в ценах между вторичным и первичным рынками составил от 1–3% (в Рязани и Ижевске) до 21% (в Омске) и 18% в Москве. «В настоящее время данные об объемах продаж в новостройках отсутствуют. По экспертным оценкам, в городах, где застройщики (в том числе и под влиянием настойчивых сигналов федеральных и региональных властей) снизили цены, стагнация продаж преодолена, – отмечает эксперт.

Москвы это коснулось в меньшей степени, поэтому повышения активности покупателей не наблюдается, а реальные продажи в незначительном объеме идут лишь в отдельных объектах с высокой степенью готовности и существенно скорректированной ценой, констатирует ученый. «Объемы вводимого жилья в России перестали расти еще в конце 2007 года и практически не изменились до 3 квартала 2009-го, когда случился спад до 59,8 млн. кв. м, или почти на 7% от показателя 2008 г. То, что замедление началось только в конце кризисного года, лишь подтверждает инерционность процессов в строительстве. А в 2010–2011 годах последствий инвестиционного коллапса можно ожидать в полной мере», – прогнозирует Геннадий Стерник.

Опубликовано в номере «НИ» от 2 марта 2010 г.


Актуально


Регионы


Новости дня

Наверх
Читайте наши новости в соцсетях!

Подписаться на новости: