«Взносим» меньше

Перед тем как уйти на длительные выходные, Госдума сразу в трех чтениях приняла поправки в федеральный закон об ипотеке. В результате изменений размер первоначального взноса, вносимого заемщиками за приобретаемое жилье, должен снизиться с 30 до 20%. Независимые эксперты, отмечая полезность поправок, сильно сомневаются, что в нынешних условиях они начнут работать, – цены на жилье по-прежнему остаются недоступными.

Объясняя необходимость принятых поправок, заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Лиана Пепеляева констатирует: сегодня банки требуют, чтобы заемщик оплатил за счет собственных средств 30, а то и 40% от стоимости квартиры. «Для многих граждан это непосильная сумма», – отмечает депутат. Ссылаясь на исследование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), она подчеркивает, что при первоначальном взносе свыше 30% от стоимости жилья кредит могут позволить себе только 18% потенциальных заемщиков.

В то же время, признают законодатели, непосильное для граждан большинства требование банков связано с тем, что в качестве обеспечения обязательств по ипотечным облигациям они могут использовать кредиты на сумму не более 70% стоимости предмета залога, в качестве которого в данном случае выступает квартира. Новый закон изменяет требования к кредитам – они смогут достигать 80% от стоимости заложенного имущества. Как следствие, размер первоначального взноса при получении ипотечного займа может быть снижен до 20%. По данным того же АИЖК в этом случае доля потенциальных заемщиков, способных взять кредит, увеличивается до 51%.

По прогнозам Минрегионразвития России в 2010 году в России будет выдано около 190 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 350 млрд. руб. «Принятие закона повысит доступность ипотечных кредитов для населения, в первую очередь для молодых семей, и будет способствовать реализации этого прогноза», – надеются в думском комитете по финансовому рынку. Вроде бы власти действительно немало делают, чтобы «поженить» ипотеку с заемщиком: создают страховой фонд при АИЖК, теперь вот уменьшают величину первоначального взноса. В результате ставки стали понемногу снижаться. Председатель профильного комитета Госдумы Владислав Резник прогнозирует: «Новый закон должен стать стимулом для развития рынка посткризисного ипотечного кредитования, который потянет за собой развитие строительной сферы и сопутствующих отраслей промышленности». Однако независимые эксперты в это «предание» верят с трудом.

«Ипотека – это не жилье. Это инструмент получения жилья. А оно у нас по-прежнему дорогое, потому что его мало, – рассказала «НИ» Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. – Некоторое снижение цен на жилье и правительственное намерение снизить ставку до 10%, конечно, могут несколько подстегнуть спрос. Но проблема в другом. На рынке нет адекватного предложения жилья. 70% девелоперов завершают строительство и ничего нового начинать не планируют. А «вторичка» как минимум на 30% подлежит сносу. У нас катастрофически отстает ввод жилья на душу населения – вместо 140 млн. кв. м в год по норме в 2009-м введено 60 млн. и то в основном за счет дачной амнистии. Так вот, «выгодные» ипотечные программы какую-то часть активного населения на кредит подвигнут, но при отсутствии предложения это даст новый виток цен – на 50% в год запросто. А потом снова обвал. «День сурка» помните?»

В США «день сурка» помнят хорошо не только потому, что сами его придумали, но и потому что нынешний кризис, начавшийся именно в американской ипотеке, тоже обернулся для страны дефицитом предложения на рынке недвижимости. Серьезные специалисты прогнозируют, что в 2011 году из-за снижения темпов строительства он будет только обостряться. «Нам нужно 1,5 млн. новых (односемейных) домов ежегодно только для удовлетворения спроса за счет прироста населения. Сейчас мы имеем всего 650 тыс.», – заявил на днях главный экономист фонда First Trust Advisors Брайан Уисбури. По его мнению, востребованность недвижимости возрастет и в связи с наметившейся тенденцией сокращения уровня безработицы.

В России хоть этой проблемы нет. Правда, нельзя сказать определенно, к счастью или к несчастью. 10-процентную планку безработица в РФ возьмет, если верить серьезным прогнозам, уже до конца года. Мало того, власти признают: даже после окончания кризиса вопрос занятости будет стоять в стране остро. Однако наше главное отличие от Америки в том, что на рынок в России давит не спрос. Власти стремятся сделать ипотечные кредиты доступнее, но дело прежде всего в недоступности самого жилья. Хорошо, конечно, если 163 млрд. руб. пенсионных накоплений будут вложены в надежные ипотечные облигации российских банков, а ВЭБ и АИЖК направят в эту сферу еще 90 млрд. Однако пока жилье не опустится в цене на уровень покупательской способности (а для этого оно должно появиться в достаточном количестве), всякие «упражнения» с ипотекой могут оказаться бесполезными, опасаются эксперты.