Главная / Газета 13 Октября 2008 г. 00:00 / Экономика

Жилищный кризис

Финансовый обвал хоронит мечту россиян о доступных квартирах

ЕЛЕНА ЗИБРОВА

На минувшей неделе стало очевидно, кто в России падет первой жертвой захлестнувшего страну мирового финансового кризиса. Сначала практически все отечественные банки, работающие с ипотекой, включая государственных «гигантов», объявили о том, что они прекращают принимать заявки на кредиты под строящееся жилье. Потом один из самых известных и «раскрученных» девелоперов заморозил целый ряд строительных проектов. А в минувшие выходные столичный банк пошел еще дальше: он попросил заемщиков по ипотеке погасить часть задолженности досрочно.

Проблема квадратных метров опять встала перед россиянами в полный рост.<br>Фото: ДМИТРИЙ ХРУПОВ
Проблема квадратных метров опять встала перед россиянами в полный рост.
Фото: ДМИТРИЙ ХРУПОВ
shadow
Рынок недвижимости, мол, скоро обвалится, а потому залог (то есть те самые квартиры, ради которых деньги и взяты) сильно снизится в стоимости. Поэтому, пока не поздно для банка, платите. В экспертном сообществе заговорили о том, что национальный проект «Доступное жилье» в таких условиях находится под реальной угрозой. Отказываясь давать кредиты на покупку новостроек, банки одновременно заметно поднимают процентные ставки по ипотеке и на вторичном рынке жилья. Дешевле, чем под 13% годовых (неважно, в валюте или рублях) получить заем сейчас – большая удача. Источник «НИ» в банковских структурах сообщил: недалек тот день, когда и 17–18% будут считаться подарком. Уже в самое ближайшее время ряд кредиторов готов поднять ставку до 20% и выше. Это означает, что на деньги, выплаченные за год по одним только процентам, теоретически можно было бы купить еще одну квартиру. Такие ставки не выглядят запретительными, уверяют эксперты, вторичное жилье будут «брать», особенно в регионах, где уровень цен пока значительно ниже московского и питерского.

Что делать с «первичкой», то есть с новостройками, пока не ясно. В минувшую пятницу один из крупнейших российских девелоперов заморозил порядка 50 проектов, не вошедших в стадию строительства. А доля продаваемых им квартир по ипотеке упала с 7–14 до 0% из-за прекращения финансирования со стороны банка-партнера. Рынок очень близок к настоящей панике. Иначе сложно объяснить призыв, с которым обратился в конце прошлой недели к ипотечным заемщикам довольно известный столичный банк: гасите, мол, хотя бы часть задолженности по кредитам досрочно. А то рынок обрушится, цены упадут, квартиры ваши подешевеют, а мы в случае чего останемся в убытке. По сути, кредитный договор, в котором прописаны сроки и объемы погашения займа, оказался гораздо дешевле денег. Специалисты рынка опасаются, что подобное отношение к взятым на себя обязательствам могут проявить и заемщики: если они увидят, что квартиры, на которые они заняли астрономические суммы, не строятся, они могут просто-напросто прекратить выплаты. И тогда кризис может обернуться уже другой, совсем плохой своей стороной.

Между тем прогноз, что цены на жилье в Москве упадут, разделяют далеко не все авторитетные специалисты. В этом, в частности, отнюдь не убеждена президент Института экономики города Надежда Косарева. «Я не понимаю, почему они должны упасть. Ведь спрос на столичные квартиры обеспечивают не только москвичи, но и жители регионов», – заявила она «НИ». По ее словам, большинству россиян сейчас действительно непонятно, что делать с ипотекой, а именно – где в условиях кризиса брать долгосрочный ресурс. Возникшие у банков проблемы с ликвидностью перекинулись на строителей: у девелоперов нет гарантий спроса на жилье. «Сложившуюся ситуацию надо адекватно оценивать и также адекватно на нее реагировать. Уже сейчас очевидно, что показатели, заложенные в нацпроект «Доступное жилье», вряд ли будут достигнуты. Планировалось, что к 2020 году жилье станет доступным для 60% населения, а уже в недалеком 2010-м – для 30% россиян. Но на сегодняшний день доля людей, которым по карману купить квартиру, не превышает 18%», – пояснила Надежда Косарева.

Ассоциация строителей России (АСР) и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) в своем недавнем заявлении утверждают, что к сегодняшней нездоровой ситуации на рынке привело именно стремительное развитие ипотеки за последние годы. По их данным, объем выданных ипотечных кредитов вырос в РФ с 4 млрд. в 2002 году до 556 млрд. руб. на конец 2007 года. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и дома по ипотеке. В то же время контрольные цифры по количеству выданных ипотечных кредитов, заложенные в нацпроекте «Доступное жилье», привели к необоснованной динамике роста объемов кредитования, утверждают специалисты двух ассоциаций. Выпуск облигаций под обеспечение ипотечных кредитов, который называют секьюритизацией, обеспечил рефинансирование чуть более 10% выданных кредитов.

Ситуацию на рынке также расшатал непрекращающийся с 2006 года рост цен на квартиры, признают АСР и НАУИР. Доступность жилья снизилась даже для узкого слоя населения – обладателей стабильных доходов (таких сейчас менее 20%). Последней каплей» стали возникшие в этом году проблемы у девелоперов с кредитованием строительства. Ко всему этому присоединились увеличившиеся риски нереализации построенного жилья и начатая реформа инвестиционно-строительной деятельности. Все это привело к существенному снижению темпов ввода жилья в текущем году. По данным Росстата, в стране в первом полугодии 2008 года было введено 21 млн. кв. м жилых площадей, что на 2,9% больше, чем в первой половине 2007 года. Однако в прошлом году темпы роста за то же время составляли 34,3%, а не жалкие неполные 3% в этом. Иными словами, строить стали в 11 с лишним раз медленнее.

Росстат также сообщает: при значительных объемах жилищного строительства в столице (5,4% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом) в первом полугодии произошло снижение темпов ввода жилья в эксплуатацию на 50,7% (!) по сравнению с этим же периодом прошлого года. Москве, кстати, по большинству оценок, выходить из создавшейся ситуации будет особенно непросто.

В прошлый вторник в СМИ появилось сообщение о том, что городские власти выделят 2 млрд. долларов на поддержку застройщиков. В среду глава столичного департамента финансов Юрий Коростелев назвал эти сообщения «глупостью». А в четверг «НИ» получили из пресс-службы московского департамента по конкурентной политике (Тендерного комитета) письменный комментарий сложившейся ситуации, в котором, в частности, говорится: «Что касается помощи города строительным компаниям, то она будет оказываться путем предоставления им субсидий или выкупа акций отдельных компаний. Предполагается, что на эти цели будет направлено около 50 млрд. рублей. В каждом случае решение будет приниматься индивидуально в зависимости от интересов города». Заметим, нетрудно подсчитать: 50 млрд. руб. это практически и есть 2 млрд. долларов. Вероятно, простое совпадение.

Как бы то ни было, строительство уже, похоже, стало первой жертвой мирового финансового кризиса, который докатился до России. Конечно, «подставила» отрасль ипотека, однако и строители, похоже, так увлеклись подъемом цен, что остановиться сами уже не могли. О судьбе ипотечного рынка в РФ можно сейчас только гадать. В Москве вчера закрылась крупная выставка недвижимости. В ее программе был «круглый стол» на тему: «Грозит ли России ипотечный кризис?» Однако за несколько часов до его начала стало известно, что встреча не состоится, поскольку главные действующие лица – банкиры – на эту тему разговаривать не желают. Судя по всему, они уже нашли ответ на этот вопрос.


ЖИЛЬЕ В ШВЕЦИИ МОЖЕТ ПОДЕШЕВЕТЬ В ДВА РАЗА
«Рынок замер перед обвалом», – так сегодня комментируют ситуацию с ценами на недвижимость многие эксперты в Швеции. На продажу выставлено рекордное количество квартир и вилл, большинство из которых ждут своего покупателя уже более двух месяцев. Это, по мнению аналитиков, верный признак скорого падения цен. «Продавцы еще не готовы примириться с новой экономической реальностью, требуя прежних цен, а покупатели уже не хотят платить по ставкам, действовавшим на рынке несколько месяцев назад», – комментирует ситуацию Объединение торговцев недвижимостью в своем докладе. Впрочем, падение уже началось, но самое драматичное еще впереди. Квартиры в Стокгольме подешевели в среднем на 10%, и это изменило саму процедуру их продажи. Многие продавцы, желая сбыть с рук «залежавшийся товар», указывают сегодня в объявлениях конкретную цену, на которую они согласны. Между тем еще недавно обычной практикой были аукционы: устанавливалась нижняя ценовая планка, отталкиваясь от которой маклеры устраивали соревнование покупателей. Но теперь соревноваться некому. По мнению Хокана Фрисена, руководителя аналитического отдела крупнейшего банка Швеции Skandinaviska Enskilda Bank, в течение года цены на квартиры в больших городах упадут на 15%, а на виллы и таунхаусы – «еще больше». Впрочем, нижней границы падения никто точно предсказать не может. По некоторым оценкам, жилье подешевеет минимум в два раза. Это связано с неуверенностью людей в завтрашнем дне на фоне грядущей низкой конъюнктуры и ростом стоимости банковских кредитов. 90% шведов приобретают жилье в кредит, 80% из них в качестве залога предоставляют уже имеющуюся в их распоряжении недвижимость. Банки сейчас дают кредиты под 7% годовых, еще несколько месяцев назад обычной была ставка в 6%. Ужесточились и условия выдачи займов. Фактически их могут получить только те, кто в состоянии выдержать подъем процентной ставки до 9%. Для среднего скандинава, берущего заем на 200 тыс. евро, это означает, что ежемесячно ему придется выплачивать примерно на 300 евро больше. Неуверенность в том, как будет развиваться рынок жилья в ближайшие месяцы, заставила власти Стокгольма приостановить начавшуюся приватизацию общественного жилья. «Мы продлили время на размышление квартирным товариществам еще на два месяца, – заявил Йоаким Квидинг, директор компании, занимающейся продажей общественной недвижимости шведской столицы вновь образованным квартирным товариществам. – В нынешней ситуации хаоса, когда трудно определить цену квартир и прогнозировать стоимость кредитов на ближайшее будущее, было бы несправедливым принуждать людей принимать немедленное решение». Алексей СМИРНОВ, Стокгольм

В БАКУ НАДЕЮТСЯ НА МОСКОВСКИХ АЗЕРБАЙДЖАНЦЕВ
Риелторы отмечают: с начала прошедшего лета в Баку наблюдается самый низкий за последние три года объем покупок жилья в первичном и вторичном секторе. При этом цены пока не меняются. Правительство еще в начале сентября решило приостановить государственное ипотечное кредитование до конца года. Специалисты полагают, что в последние дни декабря это решение будет пролонгировано. Между тем в последние 1,5 месяца работы остановились почти на половине объектов. Ряд аналитиков полагают, что в ближайшие месяцы жилье на первичном рынке подешевеет на 3–7%. Однако, как утверждает независимый эксперт Чингиз Велиев, явление это будет кратковременным. По его данным, в Москве сейчас ведутся проверки в ряде банков, связанных с выходцами из Баку, а также на Черкизовском рынке на предмет контрабанды. По мнению аналитика, это заставит азербайджанских деловых людей перенести капиталы из российской столицы в другие более безопасные для их бизнеса места, в том числе в бакинские новостройки. По мнению г-на Велиева, такие финансовые вливания позволят преодолеть стагнацию на рынке. Покупка недвижимости в Баку московскими выходцами из Азербайджана, считает эксперт, беспроигрышное вложение капитала с гарантированно высокой прибылью, поскольку цены на столичные квартиры в среднесрочной перспективе будут только расти. Еще лучшим вложением капитала он считает покупку свободных участков, в том числе и на окраинах азербайджанской столицы, где подъем цен ожидается многократным. Рафаэль МУСТАФАЕВ, Баку

Опубликовано в номере «НИ» от 13 октября 2008 г.


Актуально


Регионы


Новости дня

Наверх
Читайте наши новости в соцсетях!

Подписаться на новости: