Квартира в убыток

Вчера индекс доходности жилья достиг самой низкой отметки за последние годы. Он составляет -0,8 банковского депозита. На практике это означает, что инвестиции в недвижимость приносят сейчас убытки в размере 6–7% годовых, тогда как, положив деньги в банк, можно получить доход в среднем 8% в год. А вот тем, кто намерен купить квартиру не ради прибыли, а для проживания, аналитики советуют поторопиться. Продавцы сейчас, как никогда, готовы идти на серьезные скидки, а уже осенью ситуация изменится.

За прошедшую неделю средний уровень цен на квартиры в Москве практически не изменился. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), средняя цена 1 кв. м жилья понизилась на скромные 2 доллара и составляет сегодня 4057 «зеленых». Тем не менее прогнозы специалистов об окончании стагнации во второй половине лета, похоже, оправдываются. Отдельные типы квартир еще могут немного подешеветь, но в целом столичный рынок недвижимости нащупал дно. Коррекция цен, начавшаяся с конца 2006 года, постепенно сходит на нет. Если бы существовали причины для более глубокого падения рынка, то оно бы уже произошло, уверен руководитель ИРН Олег Репченко.

По прогнозам специалистов, в ближайшие месяцы начнется постепенное оживление столичного рынка. Дело в том, что отложенный спрос накапливается, а потенциальные покупатели не могут вечно занимать выжидательную позицию. Однако это оживление, полагают эксперты, будет связано скорее с повышением покупательской активности и увеличением числа сделок, а не с возобновлением роста цен. Они до конца этого года с высокой вероятностью будут оставаться на нынешнем уровне. Дорожать жилье если и начнет, то не раньше января.

Пока же рынок спокоен, хотя и на фоне затишья есть изменения. Если раньше сильнее всего падали цены на наиболее неликвидное и переоцененное жилье, то сейчас в этом сегменте уже долгое время царит стабильность. Стоимость квартиры в типовом панельном доме, как и неделю назад, составляет в среднем 3757 долларов за 1 кв. м, а за квадрат «старой панели» просят 3650 «зеленых». А вот цены на монолит-кирпич и «сталинки», напротив, все еще потихоньку снижаются – за неделю такие квартиры подешевели на 0,2% и продаются в среднем за 4455 долларов за 1 кв. м.

Вместе со стоимостью квартир продолжает опускаться и индекс доходности. При его расчете берется банковский депозит на крупную сумму и на длительный срок, то есть с параметрами, сопоставимыми с вложением денег в недвижимость. Доходность от такого вклада составляет сейчас в среднем около 8% годовых. А вот если с инвестиционными целями купить сейчас жилье, то рассчитывать надо не на доход, а на убытки – примерно 6–7% годовых. Однако, по словам аналитиков, инвесторы не спешат расставаться со своими квартирами. Все помнят 2004 год, когда при схожей ситуации цены резко пошли вверх, и те, кто поторопился с продажей, потеряли немало денег.

На то, что на недвижимости со временем еще можно будет неплохо заработать, указывает и индекс ценового ожидания. Хотя он и находится пока в минусе (-0,3%), но начинает постепенно расти – по сравнению с предыдущей неделей он прибавил 0,1%. «Это показатель того, что рынок продолжает снижаться, но уже гораздо меньшими темпами. Вполне возможно, что в ближайшее время индексы стоимости и доходности жилья пойдут вверх и даже выйдут в плюс», – пояснил руководитель ИРН. По его прогнозам, рост начнется в будущем году и по части доходности составит не более 15–20%. Правда, это только потенциальная доходность, при которой не учитываются налоги, расходы на амортизацию, издержки от купли-продажи.