Квадратные мэтры

В минувшую пятницу под председательством президента в Казани прошло заседание президиума Госсовета. Его участники обсуждали реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Владимир Путин опять говорил о необходимости развития ипотеки. Министр Герман Греф выступил против передачи в регионы права устанавливать коммунальные платежи. Московский мэр Юрий Лужков предложил освободить товарищества собственников жилья от некоторых налогов. На таком уровне квартирный вопрос обсуждается в четвертый раз. Что свидетельствует, мягко скажем, о сложности проекта и его неподатливости административному авралу.

Начнем с того, что введение властью в общественный обиход такого понятия, как «доступное жилье», отдает популизмом. Может ли вообще жилье быть доступным? Вполне. Только смотря для кого. Для российских фигурантов журнала «Форбс» и даже для тех, чьи доходы пока исчисляются не миллиардами, а миллионами, оно уже доступно. Станет ли оно по карману – возьмем другой полюс – социально незащищенным слоям населения? Никогда. Поэтому, согласно нацпроекту, 1 млн. 200 тыс. семей должны быть обеспечены жильем за счет государства. Однако люди ждут квартиры десятилетиями, многие умирают, не дождавшись. Долгое ожидание объясняется общим объемом строительства – он недостаточен. До 1990 года жилье строилось за счет централизованных капитальных вложений. А потом эта нагрузка легла на местные бюджеты, способные осилить лишь 7–10% от общего объема жилищного строительства. Поэтому социальное жилье возводится так медленно. Короче, спрос на рынке недвижимости не соответствует предложению. Это главная причина бешеных цен на жилье. Но не единственная.

Прямое отношение к разговору о доступном жилье (точнее, о его недоступности) имеют энергоресурсы. Более половины из них потребляется в коммунальном секторе. Как потребляется – известно: мы топим воздух. За последние несколько лет энергоресурсы подорожали в 5–6 раз. И все равно мы расходуем их расточительно. Причем более 30% домов в коммунальном секторе российской провинции отапливаются мазутом и дровами. И это в стране, не без основания считающей себя газовой сверхдержавой.

В Московской области жилья строится больше, чем в других регионах. И все равно мало. Около 50 млн. квадратных метров здесь можно соорудить хоть завтра, площадки под жилищное строительство отведены, но они не обеспечены коммунальной инфраструктурой. Мегаватт мощности – столько требуется поселку из ста домов – стоит 1,5 млн. долларов. Вода, канализация, электроэнергия… Чем это все дороже, тем, понятно, дороже и каждый квадратный метр. Удивляться нечему. Мы десятками лет не занимались ни развитием энергосетей, ни инженерными коммуникациями. Мало продвинулись в этом и в последние годы.

Значит, если сократить инфраструктурные затраты, жилье сразу подешевеет? Автоматически – нет. Потому что – коррупция. Вот что говорит министр регионального развития Владимир Яковлев: «Получение любой бумаги обязательно связано с чем-то «черным». Удорожание квадратного метра на 30–40% происходит в результате различных обременений. И легальных, и нелегальных. Что мешает? Мешает кадастр: медленно и дорого. Мешает все связанное с межеванием – медленно и дорого. Мешает процедура регистрации – медленно и дорого. Мешает чиновничий произвол. Мешает порядок подготовки площадок под застройку, здесь тоже много мути». Да уж мути хватает. Как утверждают люди, вдосталь ее хлебнувшие, корпоративному застройщику, купившему землю, требуется не менее четырех лет, чтобы получить разрешение на строительство. Индивидуальному – примерно года полтора.

Выступая в Казани, президент призвал развивать малоэтажное строительство: дескать, оно обходится дешевле. Но специалисты стройкомплекса не склонны мифологизировать стоимость малоэтажек. Даже если в заводских условиях мы производим комплектную каркасную сборку, говорят они, все равно минимальная цена – 350 долларов. Если добавим сюда стоимость инженерных коммуникаций, то это еще не менее 150 долларов за квадратный метр. Добавьте стоимость средств, добавьте прибыль строительной организации. В итоге минимум затрат при коттеджном строительстве – 800–1 тыс. долларов. Это, по сути, себестоимость.

Впрочем, в России есть места, где цены на жилье, как в той рекламе: дешевле только даром. В Татарстане (не случайно его столица была выбрана для заседания президиума Госсовета по квартирному вопросу) один квадратный метр стоит 13,5 тыс. руб. В Башкирии – от 11 до 15 тыс. Имя этому чуду – региональный административный ресурс. Его мощью созданы специальные фонды, куда стекаются деньги не только индивидуальных застройщиков, но и местных предприятий. Его солидным потенциалом одолеваются многие преграды (в том числе и федерального уровня), мешающие сделать квадратные метры хотя бы мало-мальски доступными.

Но в большинстве регионов другая картина. Дешеветь по приказу жилье не желает. Поиск виновных в его дороговизне (московские и петербургские застройщики подозревались, напомним, в ценовом сговоре) тоже к успеху не приведет. Как и всякий поиск простого решения непростых проблем.



Автор – публицист, политический обозреватель «Российской газеты»