Главная / Газета 27 Сентября 2005 г. 00:00 / Экономика

Квартира за облаком

Кто спровоцировал рекордный скачок цен на жилье в Москве

МИХАИЛ КРЮЧКОВ, ОЛЬГА РОГОЗАРЬ

Пока мир следил за мировыми ценовыми максимумами нефти, Москва отметилась примечательным национальным достижением: впервые в отечественной истории средняя цена 1 кв. м столичного жилья превысила в сентябре отметку в 2 тыс. долларов. В последние две недели «квадраты» в городе дорожают темпами, вполне сопоставимыми с нефтяными. За деньги, на которые еще год назад можно было купить вполне приличную квартиру в не очень далекой от центра новостройке, сегодня продается то, что специалисты называют «плохой панелью» в 40-летней пятиэтажке. «Новым Известиям» удалось выяснить, что одна из главных причин заоблачной дороговизны квартир в столице – чиновничьи «откаты», которые поднимают цены на жилье на 40%.

Обещания поднять цены продавцы жилья выполняют, как правило, с опережением сроков.
Обещания поднять цены продавцы жилья выполняют, как правило, с опережением сроков.
shadow
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена 1 кв. м жилья в Москве составляет сейчас 2,019 тыс. долларов. За неделю она выросла сразу на 0,6%, а ожидаемый месячный прирост – 2,2%. Самые дешевые сегодня, разумеется, старые пятиэтажки и иные квартиры с микроскопическими кухнями, которые специалисты называют «плохой панелью». Однако и при их покупке придется выложить в среднем 1,769 тыс. долларов за «квадрат», и дорожают они быстрее всего (так же, кстати, как «плохой кирпич») – на 0,9% в неделю. Дороже всего на рынке жилье в так называемых сталинских домах и «типовом кирпиче» – квартиры небольших площадей в старых 6–11-этажных зданиях. Их покупка обойдется в среднем в 2,371 тыс. долларов за 1 кв.м. Это почти на пару сотен «зеленых» больше, чем в модных «монолитах» и кирпичных домах с увеличенными квартирными площадями.

Столь бурное подорожание жилых «квадратов» фактически опрокинуло прогнозы многих экспертов рынка, которые в конце прошлого года утверждали, что в 2005 году наступит долгожданная стабилизация цен на недвижимость, которые в своем росте лишь слегка будут опережать инфляцию. Директор аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник в разговоре с «НИ» был откровенен: «Это хорошо, что цены растут, это нормальное явление. За последние два месяца номинальные долларовые цены выросли на 5%, в то время как за предыдущие полгода – на 7%. Это действительно рост, а не небольшое повышение в пределах инфляции. Но такой рост лучше для рынка, чем когда цены стоят на месте или тем более снижаются. Вот в прошлом году цемент, кирпич дорожали, а цены не росли. Тогда прибыль у застройщиков резко сократилась. В итоге пострадали тысячи граждан, потому что у застройщиков не хватало денег, чтобы достроить им
shadow квартиры». Впрочем, как признал тут же специалист, «не цены на цемент и песок диктуют правила на этом рынке, а спрос».

Сами участники рынка недвижимости по традиции обвиняют в росте цен вступивший в силу закон о долевом участии в строительстве. Он, защитив права инвесторов, то есть граждан, покупающих квартиры, осложнил жизнь застройщиков. «Ведь все траты на проектирование объекта и подготовку к строительству, согласно новому закону, должны оплачиваться застройщиками, – поясняет «НИ» генеральный директор «МИАН-Девелопмент» Анатолий Морозов. – Они вынуждены решать проблему финансирования, прибегая к кредитам банков и других финансовых структур.

По новому закону квартиры нельзя продавать до тех пор, пока не будет собран и согласован весь пакет разрешительной документации, опубликована проектная декларация и прочее. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям. Поэтому я бы говорил о некотором дефиците предложений, который сложился на рынке новостроек экономкласса».

Строители предупреждают также, что влияние нового закона в полной мере будет ощутимо только к концу этого – началу будущего года. Объясняется это тем, что пока еще многие столичные застройщики работают на площадках, разрешения на которые получены до вступления документа в силу. Так что дефицит площадок под застройку, по их прогнозам, будет только возрастать. Генеральный директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко эти прогнозы в разговоре с корреспондентом «НИ» подтвердил: «Если раньше 20% квартир начинали продаваться на стадии котлована, то сейчас такая ситуация невозможна по закону. Сократился объем новостроек, происходит нагнетание дефицита». Да и до насыщения рынка жилья, по словам специалиста, нам еще далеко: в России на человека приходится в среднем 20 кв.м площади, в Западной Европе – 50–60 кв. м.

Вместе с тем многие эксперты отмечают, что и себестоимость квадратного мера жилья неуклонно растет. Руководитель пресс-службы группы компаний «ПИК» Наталья Коновалова рассказала «НИ»: «Основные составляющие цены за квадратный метр – это стоимость земли, строительно-монтажные работы и стоимость всех согласований». Особо специалист выделила стоимость выкупа права аренды на земельный участок, или стоимость инвестиционного контракта с распределением ролей между городом и инвестором. «По инвестиционному контракту инвестор должен отдать в зависимости от месторасположения от 30 до 50% площадей городу либо по принятой в настоящее время схеме рассчитаться с городом денежными средствами. Соответственно это перекладывается на стоимость квадратного метра», – сообщила г-жа Коновалова.

В цене находят свое отражение и договоры с энергоснабжающими организациями, которые тоже берут свою долю на развитие инженерных сетей, и постоянно дорожающие энергия и стройматериалы. «Кроме того, все согласования, а их достаточно много – порою до 200, тоже стоят денег», – подчеркнула Наталья Коновалова. И
shadow об этом разговор особый. Сколько стоит виза столичного чиновника на нужной бумаге, ни один участник рынка не стал рассказывать «НИ» даже при выключенном диктофоне и при торжественном обещании сохранить анонимность собеседника. Однако в Мосгордуме, депутаты которой сейчас готовятся к перевыборам и потому проявляют повышенную словоохотливость, хотя и «не под диктофон», нам удалось выяснить, что цена квадратного метра завышена в городе в среднем на 40% из-за чиновничьих «откатов», с которыми никто ничего не может поделать.

В пресс-центре стройкомплекса Москвы «НИ» рассказали, что ежегодно в городе строится около 400 тыс. кв. м жилья. Примерно 80 тыс. из них предназначены очередникам, 200 тыс. – молодым семьям «на очень льготных условиях, по ценам значительно ниже рыночных», более 1 млн. кв. м – для переселения москвичей из ветхих пятиэтажек. На социальные нужды уходит 1/8 строящегося жилья. Всего же в мегаполисе около 4,5 млн. семей нуждаются сегодня в улучшении жилищных условий, и лишь менее 1% могут решить эту проблему. Добавим: и не смогут. По крайней мере до тех пор, пока чиновники не умерят свои аппетиты.

Вместе с тем объяснять запредельную дороговизну только алчностью чиновников было бы слишком просто. Как пояснил «НИ» председатель Московского регионального отделения партии «Яблоко» Сергей Митрохин, специалист в области государственных и муниципальных финансов и ЖКХ, немалая часть в цене квартиры – это, разумеется, прибыль строителей. К тому же застройщикам приходится не только делиться с городом квартирами, но и выполнять его задания. Чтобы получить необходимое разрешение, нужно обустроить близлежащий район, разбить сквер, переложить дорожное покрытие и так далее. Все это также входит в цену, которую нам приходится платить при покупке жилья. Плюс посредники, которые реализуют квартиры на рынке. Вот и получается конечная цена почти втрое выше себестоимости.

Федеральные власти в решении проблемы делают упор на развитие ипотечного кредитования. На днях глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что к 2010 году ипотекой смогут воспользоваться около 1 млн. россиян (в прошлом году таких было 43 тыс.). Государство обещает платить за них половину банковской ставки, чтобы годовой процент для тех, кто взял кредит, был не выше 6,5%. Москва надеется на успех собственной программы под названием «Социальная ипотека». Суть ее в том, чтобы продавать городским очередникам жилье фактически по себестоимости, то есть не по 2 тыс. долларов за метр, а по 700–800 «зеленых». При этом годовая процентная ставка, как обещают, будет составлять 4%. Правда непонятно, где очередник – человек, как правило, небогатый, а по новому Жилищному кодексу и вовсе малоимущий, возьмет деньги на квартиру даже за полцены. Остальные же должны решать свои проблемы по рыночным ценам.

shadow Ипотека, спорить нечего, – дело хорошее, и то, что и федеральные, и городские власти наконец за нее взялись, замечательно. Вот только как бы неудержимо растущие цены на жилье не девальвировали бы их усилия. Посчитаем вместе. Допустим, сегодня средняя «двушка» общей площадью 50 кв. м стоит около 100 тыс. долларов. Чтобы взять ипотечный кредит, нужно заплатить первый взнос – как ни крути, не меньше 25–30 тыс. «зеленых». Это если сегодня. А если хотя бы пару лет их копить, квартира поднимется в цене минимум до 150 тыс. долларов и накопленной суммы явно не хватит – надо будет выложить уже 40–45 тыс. Пока недостающие тысячи у потенциального покупателя появятся, цены уйдут еще дальше. Так что до процентов, которые обещает субсидировать государство, дело может просто не дойти.

Пока все складывается, к сожалению, именно в пользу такого сценария. Геннадий Стерник на наш вопрос, до каких пределов могут расти цены, ответил коротко: «Нет пределов. Потому что есть спрос». Наталья Коновалова тоже убеждена, что «с учетом всего вышесказанного снижение цены на жилье не представляется возможным». Олег Репченко полагает, что осенью цены будут расти на 2,5% в месяц. «Если сентябрь не прыгнул выше, то и до конца осени такая тенденция сохранится. Разгон рынка до 3% в месяц необоснован экономически», – рассуждает он. Впрочем, как отметил эксперт, «ситуация, которую мы сейчас наблюдаем, – это уже превышение естественных темпов роста».



ИЗ ЧЕГО СКЛАДЫВАЕТСЯ СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 КВ. М ЖИЛЬЯ В 2 ТЫС. ДОЛЛАРОВ (по субъективным оценкам участников рынка недвижимости)

Себестоимость строительства – 700
Плата за участок – 400
Выплата и обслуживание кредита – 150
Согласования и сдача объекта, включая взятки – 400
Риски – 150
Все остальное идет в прибыль застройщика и посредника

Опубликовано в номере «НИ» от 27 сентября 2005 г.


Актуально


Регионы


Новости дня

Наверх
Читайте наши новости в соцсетях!

Подписаться на новости: