Главная / Газета 24 Июня 2005 г. 00:00 / Экономика

Займи и живи

Российские банки готовятся снизить сумму первоначального взноса по ипотечным кредитам

АНАСТАСИЯ САМОТОРОВА

За последние четыре года объем рынка жилищного кредитования увеличился почти в десять раз. Ежедневно в банки, работающие на этом рынке, обращаются по 250–300 человек за консультацией о том, как получить деньги на квартиру. И все же нашу ипотеку не сравнить пока ни с европейской, ни с американской – ее объемы меньше в десятки раз. Чтобы кредиты стали доступнее, они должны быть дешевле. Многие банки готовы в ближайшее время снизить размер первоначального взноса за квартиру. Одно это, по экспертным оценкам, может утроить спрос на ипотечные кредиты.

shadow
Пока желания наших сограждан улучшить жилищные условия явно не совпадают с их возможностями. По данным Института комплексных социальных исследований (ИКСИ) РАН, в России только 1,5% населения пользуются ипотечными кредитами. Для сравнения: в странах Западной Европы до 70% населения живут в домах и квартирах, купленных в кредит, в США – около 50%.

Между тем у отечественного рынка ипотечного кредитования колоссальный резерв роста. Впрочем, и нынешние показатели его увеличения впечатляют. По данным Русского экономического общества (РЭО), на 1 июля 2005 года задолженность по ипотечным кредитам по сравнению с 1 июля 2004 года вырастет на 65,7%. По сведениям Центробанка, общий объем этого вида кредитования на 1 января 2005 года составил 18,5 млрд. руб., а количество кредитных организаций, работающих в этом сегменте, выросло с 144 до 218. В среднем порядка 11% всех сделок при покупке недвижимости заключается сегодня с привлечением кредитов.

Узок круг этих банкиров

Несмотря на обилие организаций, заявляющих о своей готовности предоставить ипотечный кредит, более половины этого рынка (57%) контролируется всего шестью лидерами. При этом 15% рынка приходится на долю Сбербанка. Остальные кредитные портфели поделены главным образом между «Внешторгбанком» (ВТБ), DeltaCredit, «Райффайзенбанком Австрия», «Городским ипотечным банком» (ГИБ) и «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое работает через своих региональных операторов. К крупным игрокам специалисты относят также «Банк жилищного финансирования», «Газпромбанк» и «Московское ипотечное агентство».

Ставки больше, чем жизнь

Самая распространенная форма кредитования – это выдача денег на покупку квартиры в строящемся доме или жилья
shadow на так называемом вторичном рынке, то есть квартиры, в которой уже кто-то жил, а теперь ее продает. Впрочем, ВТБ и Сбербанк готовы даже предоставить кредит на покупку комнаты на рынке вторичного жилья: «Внешторгбанк» – на срок до 20 лет под 11,5% годовых (от 10 тыс. долларов), Сбербанк – на 15 лет под 11% годовых. Правда, желающих, как говорят, не так много. В последние два года наибольшим спросом пользовались готовые квартиры в новостройках и строящееся жилье. Это связанно с тем, что изначально цена строящегося дома значительно ниже.

Средняя ставка на рынке по кредиту в рублях составляет 14%, в долларах – 11%. «Росбанк», «Зенит», ГИБ, DeltaCredit, «Международный московский банк» в этом году снизили процентные ставки и даже заявляют о своей готовности предоставить кредит в рублях под 10–12% годовых. По-прежнему высокими остаются ставки у операторов АИЖК (15% в рублях) и «Оргбанка» – от 18 до 25% тоже в рублях. Однако при этом стоит отметить, что у АИЖК можно получить самый длинный кредит – до 27 лет. На этот же срок кредитуют «Европейский трастовый банк» и «Русский банкирский дом». В среднем же по рынку «длина» кредита составляет 15 лет.

Деньги – к деньгам

Отдельный разговор – это форма, по которой граждане, желающие воспользоваться ипотекой, должны подтверждать свои доходы. Кстати, в отдельных банках надо платить уже за рассмотрение кредитной заявки: в «Абсолютбанке» – 65 долларов, в «Собинбанке» – 3 тыс. руб., в «Банке жилищного финансирования» – 1 тыс. руб., а в «МДМ-банке» – 900 руб. Некоторые берут плату только в случае, если кредитный комитет все же решил выдать вам деньги.

Все больше банков вместо стандартного подтверждения доходов по форме 2-НДФЛ вырабатывают свои формуляры. Они могут предусматривать что угодно: представление оплаченных счетов от телефонных компаний, выписки о движении средств на вашем банковском счете, перечень уже принадлежащей вам недвижимости – все зависит от фантазии кредитора. В «Райффайзенбанке», например, вам могут выдать кредит только при условии, что ваш работодатель подтвердит: в течение ближайших двух лет увольнять вас он не собирается.

Еще одна интересная тема – размер собственных средств, уже имеющихся у заемщика. В целом по рынку сумма так называемого первоначального взноса составляет 25–30%. Планку в 10%, к которой ближе всего подошли «Московское ипотечное агентство», «Русский ипотечный банк» и Сбербанк, в сторону понижения еще никто не пробил. Для сравнения: в большинстве западных стран ипотечный кредит может получить тот, кто уже накопил лишь 3–5% от стоимости квартиры, и при этом идет активная борьба за снижение этого «грабительского» процента.

Некоторые наши особенно сообразительные сограждане идут на уловку: сумму первого взноса они берут в кредит у других банков – как бы на потребительские нужды. Бюро кредитных историй, в которых скапливается информация о заемщиках, у нас еще в полной мере не работают, поэтому такие операции, как утверждают знающие люди, пока еще нередко проходят. Но горе тому, чей ипотечный кредитор об этом узнает – как правило, денег на квартиру в таких случаях не дают. А чтобы обезопасить себя от подобных трюков, некоторые банки требуют предоставить информацию, откуда у вас взялась сумма первоначального взноса.

Несмотря на все предварительные сложности и хлопоты, если банковский кредитный комитет все же решил выдать вам ссуду на покупку квартиры, то потом носиться с вами будут как с маленьким ребенком. Технику работы с клиентами банки предпочитают не афишировать, однако известно, что при возникновении финансовых трудностей заемщику могут на несколько месяцев снизить проценты по кредиту, а то и вообще предоставить «кредитные каникулы». Любые проблемы банки предпочитают решать полюбовно. Поэтому даже в крупных кредитных учреждениях, работающих с огромным числом заемщиков и оперирующих баснословными суммами, за весь прошлый год было не более десятка судебных дел.

Портрет идеального заемщика

Как уверяют специалисты, основная причина практически полного отсутствия судебных дел – это не добросовестность заемщиков, а осторожность банков. Несмотря на хорошую динамику ипотеки, ее доля, по данным РЭО, в общем объеме выданных кредитов на 1 июля прошлого года равнялась 1,16%, а к концу 2005-го выросла лишь до 1,52%.

Идеальный для банкира заемщик – это россиянин в возрасте от 25 до 40 лет, имеющий высшее образование. Таких у нас немало. Однако далее идут более специфические требования. Например, наличие семьи и детей. По мнению кредиторов, семейные люди более ответственно подходят к погашению кредитов и процентов по ним. Шансы получить деньги выше у тех, у кого перспективная профессия, хороший послужной список и стаж на последнем месте работы более 1,5 года. Финансовые требования не удивляют: весьма желательно наличие в собственности квартиры, дачи, автомобиля, гаража. Приветствуется и какой-то еще, помимо зарплаты, источник дохода: акции, облигации и другие финансовые инструменты.

Практически на любом сайте крупного банка есть так называемый кредитный ипотечный калькулятор. Надо только ввести свои данные – и в интерактивном режиме вам сразу посчитают, на какую сумму и под какой процент вам может быть выдан кредит. Или не может. В любом случае даже за скромную «двушку» вам надо быть готовым ежемесячно платить не менее 600 долларов.

Все остальные условия, несмотря на обилие предложений, фактически стандартны. Если кредит дают под низкие проценты, значит, первоначальный взнос может достигать 50% стоимости жилья. Если взнос низкий, значит, проценты будут чувствительно выше средних по рынку.

Квартира с видом на туманную перспективу

Как уже было сказано, резервы у российской ипотеки огромны, если она станет доступнее. Рассчитывать на то, что в ближайшее время процентные ставки существенно понизятся, по мнению специалистов, пока рано. Для этого на наш рынок должны выйти крупные западные банки. Однако многие кредиторы все охотнее идут на послабления заемщикам в части финансовых требований к ним.

А еще участники рынка активно обсуждают сейчас возможность снижения первоначального взноса до 10%, а впоследствии и ниже. Одно это сразу же утроит объемы рынка ипотечного кредитования. Ведь платить ежемесячно по полтысячи «зеленых» за квартиру, в которой уже живешь, могут сейчас не так уж мало россиян, желающих улучшить свои жилищные условия. Главная проблема – накопить 30–40 тыс. долларов для того, чтобы банк начал с тобой разговоры об ипотечном кредите.


Опубликовано в номере «НИ» от 24 июня 2005 г.


Актуально


Регионы


Новости дня

Наверх
Читайте наши новости в соцсетях!

Подписаться на новости: