Дважды проданные

После того как 1 апреля в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, как утверждают риелторы, на первичном рынке жилья начался настоящий хаос. Объемы продаж у солидных компаний упали – закон, защищая потребителя, требует, чтобы застройщик отвечал перед покупателями квартир по полной программе.И это, несомненно, справедливо. Зато не стало отбоя от клиентов у разного рода инвестиционных групп, предлагающих квартиры на 30–50% дешевле. Беда в том, что жилье, которое продается по таким ценам, очень редко бывает построено.

На днях москвичи, живущие по соседству с недавно возведенным домом № 122 по Ярославскому шоссе, стали свидетелями необычной сцены. К одному из подъездов заселяемой новостройки подъехали почти одновременно два грузовика с домашним скарбом и две недешевые иномарки со счастливыми новоселами. Счастье их, впрочем, длилось недолго. Вполне респектабельного вида отцы двух семейств после непродолжительного, но напряженного диалога ринулись при поддержке родных и близких в драку стенка на стенку. Приехавшая по чьему-то вызову милиция, выяснив, в чем дело, решила сохранять нейтралитет. А дело было в том, что две разные семьи получили ордера на одну и ту же квартиру и обнаружилось это только тогда, когда люди стали переезжать в новое жилье, которое они совершенно законно купили.

Подобные «споры хозяйствующих субъектов» участились за последний месяц не только в Москве, но и во многих крупных городах России. Риелторы объясняют это тем, что на рынке новостроек становится все меньше качественных предложений. Это, по их словам, связано с тем, что вступивший в силу 1 апреля закон об участии в долевом строительстве, существенно защитив права потребителей, резко увеличил расходы застройщиков. Такая ситуация оказалась на руку мошенникам. Фирмы, предлагающие «квартиры за полцены», растут сейчас как грибы после дождя.

«Кинуть на квартире» – дело в России, особенно в Москве, не новое. Опытные риелторы до сих пор вспоминают существовавшую три года назад фирму «Беринг». Ее офис располагался рядом с входом в моечную одной из бань у метро «Проспект Мира». Просуществовала она недолго, всего два месяца, но за это время успела продать жилье 2 тыс. (!) покупателям. Рекорд был установлен не только по количеству, но и по качеству продаж – ни одна оплаченная доверчивыми москвичами квартира «Берингу» не принадлежала. Примечательно, что арестовали тогда только исполнительного директора фирмы, а ее владелец до сих пор занимается недвижимостью.

Сегодня несуществующие квартиры продают с не меньшим размахом. В банях дельцы уже не ютятся, а открывают шикарные офисы, по стенам которых развешивают дипломы и почетные грамоты, как правило, домашнего изготовления. Фирма «Социальная инициатива», например, украшает свои рекламные объявления громким титулом «Компания года 2004». Кто присудил ей это звание и что за ним стоит, «Новым Известиям» не смог объяснить ни один из сотрудников славного предприятия.

Для чистоты эксперимента корреспондент «НИ» сам обратился в «Социальную инициативу» с просьбой подыскать квартиру. Самые дешевые, как сообщил менеджер, находятся в Ухтомском. Стоят они всего 600 долларов за кв. м (это при том, что средняя цена «квадрата» в этом районе –1,2 тыс. «зеленых»). «Вы подписываете договор на этапе разработки проекта. Возможны два варианта: либо проект будет полностью утвержден, и начнется стройка, либо по каким-то объективным причинам документы не будут утверждены», – откровенно предупредил продавец.

Все честно: если документы собрать не удастся, деньги вернут. Вот, правда, никакие конкретные сроки в договоре не прописаны. Так что, не нарушая условий контракта, фирма может пользоваться деньгами клиентов, сколько пожелает. Впрочем, закон запрещает заключение сделок до того, как застройщик соберет все необходимые документы для строительства, а если договор по каким-либо причинам расторгается, несостоявшийся покупатель должен получить назад не только заплаченные деньги, но и 13% годовых от внесенной суммы. Но это, вероятно, мелочи.

Новое веяние квартирного рынка – клонирование известных компаний. Для этого достаточно добавить в название лишь одну букву. Так, у давно работающей на рынке «Проект Инвест» появился двойник «Проект Инвест Л», а вместе с «Меркурием» квартиры продает «Меркурий Н». Формально названия разные, но неискушенные покупатели редко обращают внимание на лишнюю букву.

У людей, понимающих в недвижимости, сомнения вызывает уже сама реклама. Помимо того, что цены нереально низкие, как правило, обещают еще продать квартиру «по себестоимости». А деньги собирают, как уже было сказано, еще до получения всех необходимых разрешений. Как можно определить себестоимость несуществующей квартиры, вам не скажет ни один бывалый строитель. Не смогли на этот вопрос ответить и менеджеры инвестиционных компаний. Себестоимость рассчитывается на основе проектно-строительной документации уже после сдачи объекта.

Нонсенсов много не только в рекламе, но и в самих договорах. Поэтому некоторые компании, например «Проект Инвест Л», не разрешают выносить договор из офиса, чтобы проконсультироваться с юристом, до тех пор, пока покупатель не выплатит 50% от стоимости квартиры. И еще одно очень важное наблюдение: практически все недобросовестные компании отказываются продавать квартиры через ипотеку.

Возвращаясь к случаю на Ярославке, отметим, что «случайно» двойная продажа квартиры произойти не может. По крайней мере так утверждают специалисты Союза потребителей России (СПРФ). Существует несколько схем многократных продаж. Самая простая и распространенная состоит в том, что фирмы элементарно не регистрируют договоры. Если документ не зарегистрирован, квартиру нельзя покупать ни под каким видом – у нее наверняка окажется несколько хозяев. Ведь специалисты Росрегистрации на то и нужны, чтобы проверять, все ли обязательства выполнены сторонами. Вторая схема сложнее: риелторы «забывают» рассчитаться с владельцами дома, у которых они приобретают квартиры. Такие квартиры в скором времени застройщики у риелторов отзывают и снова продают, а незадачливый первый «хозяин» и не подозревает о существовании второго – он-то все, что требовалось, заплатил сполна.

Как сообщили «НИ» в СПРФ, на днях Басманный суд Москвы осудил на пять лет директора фирмы «Интертригл», продававшей квартиры сразу нескольким покупателям. По сведениям Союза потребителей, это первый приговор по подобному делу, хотя случай, как мы теперь уже знаем, далеко не единичный.